Es un hecho que el acceso a la vivienda en España para la juventud es un verdadero problema. Un problema poliédrico en el que muchos factores intervienen y que daría para un artículo por sí mismo cada uno de ellos; la precariedad laboral, bajos sueldos, altos precios de la vivienda o un cambio de tendencia en las formas de los jóvenes que en muchos casos prefieren el régimen de alquiler al de la propiedad por ser mucho más flexible y permitir mayor movilidad.
Sean cuales sean las causas son demasiados años sin que se acometan verdaderas políticas que cierren la brecha cada vez más grande entre los jóvenes y la vivienda, que afecta sobre todo a las zonas donde la demanda de vivienda es muy superior a la oferta del mercado. Porque a diferencia de la España Vaciada, donde el porcentaje de viviendas vacías no para de crecer, acceder a un techo digno en las llamadas “zonas especialmente tensionadas” es cada vez más misión imposible.
Convengamos pues una cuestión. No es que falten viviendas en España. El problema está en la distribución de la misma, aunque el acceso a esta sigue siendo complicado para la mayor parte de la juventud española. En este sentido, el Gobierno de España ha anunciado una nueva medida estrella; 2500 millones para avalar el 20% de la vivienda a los jóvenes. Una medida que en la línea de todo lo que hace este Gobierno, no solo no soluciona el problema, sino que tiende a acrecentar el mismo.
En primer lugar hay que tener en cuenta que lo que pone el Gobierno sobre la mesa no es una ayuda, incentivo o desgravación. Es un aval. Una forma de garantizar a la entidad bancaria con la que se suscribe el préstamo hipotecario la devolución de ese 20%. Sin embargo, el beneficiario del aval tendrá que hacer frente a la totalidad del préstamo, algo que además de prestarse a la confusión, pone en riesgo la economía doméstica del contratante.
Una medida que en la línea de todo lo que hace este Gobierno, no solo no soluciona el problema, sino que tiende a acrecentar el mismo
Pongamos un ejemplo; si Vd quiere adquirir una vivienda por valor de 200.000€ y tiene unos ingresos de 1.400€ mes al ir a consolidar el préstamo, el banco va a calcular que para devolver el importe más los intereses del préstamo a 30 años tiene que hacer frente a una cuota de 900€, algo que sobrepasa el 50% de sus ingresos y por tanto, le van a denegar el préstamo. Ahora, el Gobierno le va a avalar 40.000€ y el banco le va a hacer el cálculo de 160.000€ más intereses a 30 años, y le sale una mensualidad de 700€ con lo que si entrará en los parámetros para obtener el crédito pero, y he aquí la trampa, Vd no va tener un préstamo de 160.000€ sino uno de 200.000€ y su cuota será de 900€ mensuales durante 30 años.
Eso puede poner en un serio problema la economía de quien consolide el préstamo con aval público. Si ya a día de hoy para un joven con los actuales sueldos el ahorro es casi imposible, si se le engatusa con un préstamo por encima de sus posibilidades, la empresa parece abocada al fracaso. Y si, si por alguna razón no se puede devolver el préstamo y el banco reclama el pago, se activará el ICO hasta los 40.000€. Pero el resto será el contrayente quien haga frente a su reembolso. Un escenario bastante peligroso.
Lo que genera frustración es que en realidad, existen varias políticas públicas que si pueden ser efectivas a la hora de cerrar la brecha de la vivienda. La primera pasa como no puede ser de otra manera aumentando la oferta de vivienda en las áreas con mayor demanda. La más rápida es la creación de VPO de promoción privada (ya sabemos que pasa con la VPO pública) la cual se podría promocionar mediante acuerdos con constructoras o bien cediendo parte de los activos del SAREB a promotoras privadas para construir VPO, aumentando así la oferta de vivienda a precios razonables, que a su vez actuarían enfriando el mercado.
Es indudable que esto requeriría de un coste en términos de inversión (si bien la cesión del parque del SAREB no crearía más gasto público), aunque también existen fórmulas válidas para que no requieren de inversión por parte del Estado. La primera de ellas sin duda, sería la eliminación de la carga impositiva de la vivienda, eliminando el IVA (ITP para la vivienda de segunda mano) automáticamente se está abaratando un 10% el coste final de la vivienda y esto es mucho más atractivo e incentivador para aventurarse a contratar una hipoteca a 30 años.
Otra fórmula incentivadora sería la recuperación de la deducción de hasta 9000€ en el IRPF por la amortización de hipoteca (únicamente para primera vivienda). Una fórmula que haría muy atractiva la amortización anticipada de los préstamos, ya que sumaríamos al ahorro en intereses las ventajas fiscales que supondría pagar menos impuestos, algo que repercutiría positivamente en las retenciones de cada nómina. Y evidentemente para la maltrecha economía juvenil, una nómina con menos retenciones y una cuota de hipoteca disminuida, si supone un verdadero incentivo para un esfuerzo de amortización adicional.
Sin embargo, el Gobierno vuelve a elegir entre todas las fórmulas disponibles, la única que no soluciona el problema y que supone un esfuerzo adicional al resto de españoles, ya que esos 2500 millones de € en ICO saldrán una vez más de los desgastados bolsillos de una clase media cada vez más empobrecida y a la que cada vez se le exigen más esfuerzos baldíos en medidas que no solucionan nada.
